Congé pour vendre : propriétaires, une procédure à respecter avec vigilance
Délais, forme du congé, droit de préemption du locataire, prix de vente, situation du locataire… Une erreur peut remettre en cause le congé et avoir des conséquences importantes sur la vente.
C’est pourquoi cette procédure doit être anticipée et sécurisée bien avant la mise en vente du logement.
Location vide : un délai de 6 mois à respecter
Dans le cadre d’une location vide constituant la résidence principale du locataire, le propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu’à l’échéance du bail.
Le locataire doit recevoir le congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat.
Un point essentiel doit être retenu : ce n’est pas la date d’envoi qui compte, mais la date à laquelle le congé est effectivement reçu ou signifié au locataire.
Attendre les derniers jours représente donc un risque important. Si le délai légal n’est pas respecté, le congé peut ne pas produire l’effet attendu et le bail peut être reconduit.
Notre conseil : anticiper largement la procédure.
Faire délivrer le congé par un commissaire de justice : une précaution essentielle
La loi prévoit plusieurs possibilités pour notifier un congé : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou signification par acte d’un commissaire de justice, anciennement huissier de justice.
Dans le cadre d’un congé pour vendre, nous recommandons fortement de privilégier la signification par commissaire de justice.
Pourquoi ?
Parce que les conséquences d’un congé mal délivré peuvent être importantes. La signification par commissaire de justice permet notamment de sécuriser la date de délivrance du congé et d’en conserver une preuve incontestable.
Avec une lettre recommandée, un courrier envoyé dans les délais mais reçu trop tard peut mettre en difficulté la procédure.
Compte tenu des enjeux d’une vente immobilière et des délais à respecter, le coût de l’intervention d’un commissaire de justice doit être considéré comme une véritable sécurisation de la procédure.
Le contenu du congé doit lui aussi être parfaitement maîtrisé
Pour une location vide, le congé pour vendre doit respecter un formalisme précis.
Il doit notamment mentionner le prix et les conditions de la vente projetée. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit également être jointe.
Le prix indiqué dans le congé n’est donc pas anodin.
Il doit correspondre à une véritable intention de vendre le logement dans les conditions annoncées.
Le locataire est prioritaire pour acheter
C’est l’une des principales particularités du congé pour vendre d’un logement loué vide : le congé vaut offre de vente au profit du locataire.
Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis pour accepter cette offre.
S’il accepte, il dispose ensuite en principe de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il indique avoir recours à un prêt.
Le propriétaire ne doit donc surtout pas considérer le congé comme une simple formalité permettant de récupérer son logement.
Le prix et les conditions qui y figurent ont une véritable portée juridique.
Attention si le bien est finalement vendu moins cher !
C’est probablement l’un des points les plus importants à connaître.
Prenons un exemple.
Un propriétaire délivre un congé pour vendre son logement au prix de 250 000 €. Le locataire ne souhaite pas acheter et quitte le logement à l’échéance du bail.
Le bien est ensuite commercialisé mais, quelques mois plus tard, le propriétaire accepte finalement une offre à 230 000 €.
Il ne peut pas simplement vendre à ce nouveau prix sans tenir compte de l’ancien locataire.
Lorsque le propriétaire décide finalement de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses, ces nouvelles conditions doivent être notifiées à l’ancien locataire.
Cette notification constitue une nouvelle offre de vente, valable pendant un mois.
Lorsque le bailleur ne l’a pas fait préalablement, le notaire doit procéder à cette notification.
Et l’enjeu est majeur : le non-respect de cette obligation peut entraîner la nullité de la vente.
Voilà pourquoi une estimation réaliste du logement avant même la délivrance du congé est particulièrement importante.
Attention également au prix volontairement surévalué
Il peut être tentant de fixer un prix élevé dans le congé en pensant décourager le locataire d’exercer son droit de préemption.
C’est une pratique à proscrire.
Le congé doit traduire une intention réelle de vendre. Un congé frauduleux peut être contesté et sanctionné.
L’idéal est donc de disposer, avant sa délivrance, d’une estimation immobilière argumentée et cohérente avec le marché local.
Elle permet de déterminer une stratégie de vente réaliste et de pouvoir justifier le prix proposé.
Et pour une location meublée ? Les règles sont différentes
Le principe existe également lorsqu’un propriétaire souhaite récupérer un logement meublé constituant la résidence principale du locataire afin de le vendre, mais les règles diffèrent de celles applicables à une location vide.
Le propriétaire doit donner congé à l’échéance du bail en respectant un préavis d’au moins 3 mois, contre 6 mois pour une location vide.
Là encore, le congé doit être motivé par la décision de vendre et il peut être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, remis en main propre contre récépissé ou signifié par un commissaire de justice.
Pour les mêmes raisons que pour une location vide, nous recommandons de privilégier cette dernière solution afin de sécuriser la délivrance et sa date.
Une différence fondamentale : pas de droit de préemption automatique en meublé
Contrairement au congé pour vendre délivré dans le cadre d’un bail vide, le congé pour vendre d’un logement meublé ne vaut pas automatiquement offre de vente au locataire.
Le propriétaire n’a donc pas, dans le cadre du régime général du bail meublé, à proposer en priorité l’acquisition du logement au locataire au prix auquel il envisage de le vendre.
C’est une différence essentielle entre les deux régimes :
Location vide : 6 mois de préavis + droit de préemption du locataire.
Location meublée : 3 mois de préavis + pas de droit de préemption lié au seul congé pour vendre.
Dans les deux cas, le respect de la date d’échéance du bail et du formalisme du congé reste primordial.
Attention aux locataires protégés
Avant d’engager toute procédure, il convient également de vérifier la situation du locataire.
La loi prévoit en effet une protection particulière pour certains locataires, notamment en fonction de leur âge et de leurs ressources.
Dans certaines situations, le propriétaire ne peut pas simplement mettre fin au bail sans proposer au locataire une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, sauf exceptions prévues par la loi.
Cette vérification doit être effectuée avant la délivrance du congé, et non lorsque le projet de vente est déjà engagé.
Peut-on vendre sans donner congé au locataire ?
Oui !
Un propriétaire peut parfaitement vendre son logement occupé par son locataire.
Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de donner congé pour vendre : le bail se poursuit et l’acquéreur devient le nouveau bailleur.
Selon la durée restante du bail, le montant du loyer, le profil du logement et le marché immobilier local, cette solution peut parfois être intéressante.
Avant de délivrer un congé, il est donc pertinent de se poser une première question :
Est-il préférable de vendre le logement libre ou occupé ?
La réponse peut avoir une incidence sur le prix, le profil des acquéreurs susceptibles d’être intéressés et le calendrier de la vente.
Congé pour vendre : l’anticipation est la meilleure protection
La vente d’un logement loué ne s’improvise pas.
Avant même de délivrer le congé, plusieurs éléments doivent être vérifiés :
Quelle est la date exacte d’échéance du bail ? S’agit-il d’une location vide ou meublée ? Quel délai doit être respecté ? Le locataire est-il protégé ? Quel est le juste prix du logement ? Faut-il vendre libre ou occupé ? Et quelles seront les conséquences si le prix est finalement revu à la baisse ?
Une erreur commise lors de la délivrance du congé peut avoir des conséquences plusieurs mois plus tard, précisément au moment où un acquéreur est trouvé et où la vente doit être finalisée.
C’est pourquoi nous conseillons aux propriétaires de préparer leur projet suffisamment en amont et de faire signifier leur congé par un commissaire de justice afin de sécuriser au maximum cette étape.
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