Pourquoi deux maisons dans la même rue peuvent-elles avoir des prix très différents ?

En réalité, deux maisons situées à quelques mètres l’une de l’autre peuvent afficher des valeurs sensiblement différentes. À Muret, Cugnaux, Portet-sur-Garonne, Frouzins, Villeneuve-Tolosane et dans le sud-ouest toulousain, de nombreux critères peuvent expliquer ces écarts.

Le prix au m² ne fait pas toute l’estimation

Le prix moyen au m² d’une commune constitue un indicateur intéressant, mais il ne suffit pas pour déterminer précisément la valeur d’un bien.

Prenons deux maisons de 120 m² situées dans la même rue. Sur le papier, elles semblent comparables. Pourtant, l’une peut disposer d’une belle pièce de vie ouverte sur le jardin tandis que l’autre présente une distribution moins fonctionnelle. L’une peut avoir été entièrement rénovée alors que la seconde nécessite des travaux.

Leur valeur ne sera donc pas nécessairement identique.

L’emplacement se joue parfois à quelques mètres

Même au sein d’une seule rue, la situation peut faire varier la valeur.

Une maison située en fond d’impasse, au calme et sans vis-à-vis, ne présente pas les mêmes caractéristiques qu’une habitation implantée directement sur un axe plus passant.

L’exposition du jardin, la proximité immédiate d’un commerce, les possibilités de stationnement ou encore l’environnement direct sont autant d’éléments susceptibles d’influencer l’intérêt des acquéreurs.

L’état général du bien est déterminant

Une maison régulièrement entretenue inspire généralement davantage confiance.

Toiture, façade, menuiseries, installation électrique, chauffage, cuisine ou salles d’eau : les acquéreurs évaluent rapidement les dépenses qu’ils devront engager après leur acquisition.

Deux biens identiques en surface peuvent donc présenter un écart de valeur important si l’un est immédiatement habitable et l’autre nécessite une rénovation conséquente.

Le terrain compte autant que sa superficie

Deux parcelles de 700 m² ne se valent pas forcément.

La configuration du terrain, son exposition, son intimité, sa pente, son accessibilité ou encore les possibilités d’aménagement peuvent avoir une influence importante.

Un jardin plat, bien exposé et sans vis-à-vis sera généralement mieux valorisé qu’un terrain de même superficie présentant davantage de contraintes.

La présence d’une piscine, d’une terrasse, d’un garage ou de dépendances peut également renforcer l’attractivité d'une maison.

La distribution intérieure peut changer la perception du bien

La surface habitable est importante, mais la façon dont elle est utilisée l’est tout autant.

Une maison de 110 m² avec trois belles chambres, une pièce de vie spacieuse et peu de surfaces perdues peut séduire davantage qu’une maison de 120 m² comportant de nombreux couloirs ou des pièces difficiles à aménager.

La luminosité, les volumes et la circulation entre les espaces jouent beaucoup dans la perception des visiteurs.

Le potentiel du bien peut aussi créer de la valeur

Certains biens possèdent des possibilités qui ne sont pas immédiatement visibles : extension, aménagement d’un garage, création d’une chambre supplémentaire, division parcellaire ou encore construction complémentaire lorsque les règles d’urbanisme le permettent.

Ce potentiel peut avoir une réelle valeur, mais il doit être vérifié avant d’être intégré dans une estimation.

Le prix affiché chez le voisin n’est pas forcément son prix de vente

C’est également un point essentiel.

Voir une maison proposée à 350 000 € sur un site immobilier ne signifie pas qu’elle sera effectivement vendue 350 000 €.

Le prix de commercialisation et le prix réellement signé chez le notaire peuvent être différents.

Pour réaliser une estimation pertinente, il faut donc analyser les transactions réellement réalisées et les comparer avec les caractéristiques précises du bien à vendre.

Une estimation immobilière est avant tout une analyse comparative

Déterminer la valeur d’une maison ne consiste donc pas simplement à multiplier sa surface par un prix moyen au m².

Une estimation immobilière sérieuse prend en compte le marché local, les ventes récentes de biens comparables, mais également l’emplacement précis, l’état du logement, ses prestations, son terrain, ses éventuels travaux et les attentes actuelles des acquéreurs.

C’est cette analyse qui permet de déterminer un prix de commercialisation cohérent.

Vous souhaitez connaître la valeur de votre bien ?

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